深圳市的城市更新是由于深圳特殊的自然条件和城市建设历程所决定的，虽然深圳特区成立至今只有四十年，但是城市更新的进程也伴随着城市发展，时刻在进行着，为这个城市带来更多的便利和更强的活力。回顾和展望深圳市城市更新的历程，对其他城市也具有一定的借鉴意义。
深圳市是在原来宝安县的基础上发展起来的，作为一个副省级城市，地域面积是比较小的。同为一线城市，深圳的市域面积只有广州的四分之一、上海的三分之一，北京的八分之一。
深圳市在2005年就做出土地空间、能源与水资源、人口重负、环境承载力四个难以为继的判断，向存量要空间，成为一种被迫的选择。
我们可以把深圳的面积简化为三个数字，一个是深圳总面积大约2000平方公里，其中有一半划入基本生态控制线，大概1000平方公里，线内基本没有大规模的开发建设。剩下可建设的1000平方公里又可以笼统地分为非经营性用地和经营性用地。道路、绿地、公共设施、市政设施等非经营性用地大概500平方公里，所以，深圳市只有大约500平方公里的经营性用地。
图2 深圳市基本生态控制线示意图
深圳的城市发展非常迅速，在城市建设的早期，市政府发展资金有限，因此有很多未征转为国有用地的集体土地在城市中保留下来，就是所谓的“城中村”。随着城市的扩张，有些城中村甚至位于现在城市的中心，这也是深圳的一个特色。
在上世纪90年代以前，城中村基本是城市投资的盲点，村中基础设施几乎都是靠各村自己来建设管理的，因此出现了很多环境、治安、消防方面问题， 有一些报道或评论将城中村称为“城市毒瘤”，是“藏污纳垢”的据点。因此，市政府逐步把城中村改造提上议事日程。
2005年福田区渔农村是第一个拆除重建的城中村。当时采取的方式是政府主导，包括进行制定计划和规划、与原村民进行逐栋逐户的拆迁谈判、最后交给国资的开发企业进行建设销售。具体规划上看，在3.26公顷的土地上，拆除了11万平方米的建筑，新建了29万平方米的住宅，容积率达到了6.6，公共配套设施只增加了2500平方米的小型社区服务设施。
渔农村的改造，作为破冰项目取得了成功，但是改造的模式却是不可持续、难以推广的。在政府主导的方向下，必须利用市场的模式来操作，增加对公共设施和用地的贡献，才具有全面铺开的可能性，才能实现各方利益多赢。
图3 渔农村改造前后对比
城市的重建和改造，并不仅仅是推倒重来，改造的主体也并非只有城中村。城市更像是一个活的机体，时时刻刻都在自我完善、自我更新。
吴良镛院士提出的城市有机更新理论，为深圳市的城市更新提供了理论基础。结合包括渔农村在内的一系列更新改造积累的经验，总结并提高，深圳市在2009年出台了《深圳市城市更新办法》，作为指导全市城市更新工作的基本纲领。
从这个《办法》开始，深圳市制定了相当多的政策层面、技术标准层面、操作层面的的文件和办法，以逐步规范城市更新中的各种操作，完善利益分配的机制。例如，容积率不好确定，就制定一个办法，计算容积率；奖励面积不好算，就制定一个办法规定奖励面积；集体土地怎么使用、怎么入市，国有土地怎样腾挪、怎样移交，类似的问题都有详细的规定来指导开发商如何操作、政府部门如何审批。
城市更新管理体系本身也在不断的更新，以适应不断变化的形势和具体的管理流程。2017年《深圳市城市更新办法》也进行了修改，对一些原有的政策进行了改进。
《城市更新办法》其根本作用，还是为市场主体参与城市更新制定了比较基础的规则，极大地调动了开发商、原村民的积极性，深圳市的城市更新也就全面地铺开了。
《办法》中对所有类型的城市更新，根据改造强度的不断增加，规定了三种改造方法，分别是功能改变、综合整治、拆除重建。
功能改变通常不涉及到建筑外观的大幅度变化，因此也比较少受到关注，但近些年一些未经审批的功能改变，例如将厂房改造成公寓或者办公用房出租，还是造成了一些负面的影响，因此各级政府也在不断地加强监管。
综合整治通常是在功能改变的基础上，同时对建筑、园区、厂区外观、环境、消防、绿化等进行改善，以提升城市功能。
图4 南海e库改造前后对比
例如南海e库项目，原来是招商蛇口的工业厂房，现在改作办公和商业设施，极大地增加了地区的活力，改善了环境。类似的项目比较容易看到，也比较容易理解。
还有就是城中村的综合整治。现有的改造方式，有一些强度比较高的城中村，拆除重建的难度很大，就有实力比较强的地产公司，整租下来，进行综合整治之后再对外分租出去。其中万科就制定了一个“万村计划”，准备加大在城中村综合整治方面的投入，以期在租金水平不会太大幅度上升的前提下，为城市提供大量的低成本的住宅。
图5 水围村综合整治后的照片
另外就是旅游村类型的，例如较场尾就是滨海的一个村。深圳是设计之都，有几十家设计公司通过与本地村民结对子，参与了民宿综合整治，这个村很快就发展起来，现在已经是非常知名的旅游村了。
图6 较场尾综合整治后的照片
在综合整治中对传统文化的保护也是比较重视的。例如下沙村是一个非常有特点的村，它的改造是包括了综合整治和拆除重建。对祠堂和村民广场的综合整治，保留了社区活动的空间，每年的宗族活动和非常有特色的“盆菜”仪式得以保留。
图7 下沙村综合整治后举行盛大仪式的场景
拆除重建类的规模是比较大的，截至2017年底，已批拆除用地达到50.23平方公里，如果这50多平方公里实现拆除重建，也就是说深圳所有的经营性用地的1/10都将要被重建。这个数字还在不断增大。
拆除重建能够在深圳广泛的实施，主要是基于多赢的制度设计，在开发商获得开发收益的同时，原住民获得良好的安置和环境的改善，而政府也获得了土地的再开发收益和转移的用地，用于道路、设施的修建，还有配建的保障房和创新型产业用房。粗略估算，每年深圳城市更新获得的补缴地价在几百亿元的规模。
一些拆除重建类项目的规模是比较大的，例如华润大冲的旧改，改造周期很长，但是改造出来的效果非常显著。还有就是产业类型的改造项目，例如天安云谷，操作主体天安具有非常强的产业运营的能力，通过城市更新为华为及其上下游企业提供了大量新增的产业空间，是非常有代表性的项目。
图8 天安云谷已建成的产业区
拆除重建项目也很注重对历史文化的保留，例如对金威啤酒厂的改造。原有的发酵罐、水塔、工厂的设施进行了适当的保留作为博物馆、文化展览性的设施。
图9 金威啤酒厂城市更新规划效果图
近期政府也在逐步加大对城市更新的管控，包括制定《城市更新十三五规划》来控制更新的规模和范围，划定工业区块线避免产业空心化，提高旧住宅区的改造门槛，加强棚户区改造和土地整备等。
除了《深圳市城市更新办法》所定义的三种城市更新的主要类型以外，城市作为一个有机的整体，也无时不刻在自我更新，尤其是非经营性用地更需要政府给与关注。
深圳市规划国土委员会制定了一个《趣城·美丽都市计划》系统性地梳理了城市中比较有趣味的区域，就像是人体中的穴位一样，找到了768个城市公共空间进行微更新。现在蛇口正在组织“趣城·社区微更新计划”。
“蓝更新”是指对滨水空间的改造，例如贯穿中心公园的福田河，经过十多年的持续治理，已经从劣五类水体变得很清澈，滨水空间也非常宜人，成为市民休闲的好去处。
图10 福田河治理前后对比
“绿更新”是指对绿地进行的改造，例如深圳高尔夫球场，30年的土地出让期已经结束，现已被收回作为城市公共绿地重新规划。
“街更新”最典型的就是华强北路的更新，除此自外还有很多食街、文化街的跟新改造。
“便更新”是指为增加市民生活的便利性而进行的更新，例如福田中心区的空中连廊计划，空中连廊将和地下通道一同使福田中心区变得更加适宜步行。
图11 福田中心区二层连廊系统规划图（局部）
“爱更新”就是为爱而更新，是针对特定人群进行的城市升级行动，例如建设“儿童友好型城市”的计划，这个计划里面包括对室外空间、室内空间和场馆设施的改造升级。
图12 深圳市长宣布深圳将建设儿童友好型城市
在空间实体的更新之外，也还一种“软更新”，是指社区规划师制度的建立，是深圳市社区尺度规划与治理的一种创新实践。市政府自2012年起，向社区派驻处级干部挂点担任社区规划师，每月保证亲自下社区提供规划服务至少一次，并有规划院提供长期技术服务。深圳市规划和国土资源委员会对此建立了首问负责制，对社区规划师实行定期考核。
图13 社区规划师在城市规划年会上介绍深圳市的创新
另外要介绍一下深圳的灯光秀，从广义上来讲，灯光设计也是城市更新的一部分，其出发点是为了给城市创造更有观赏性的景观，丰富市民的生活，同时也制造了更多的话题。我们可以把这种命名为“亮更新”。
图15 深圳市灯光秀
城市是一个有机的生命体，只要城市生生不息，更新就不会停止。为城市更美好的生活进行的所有事情都应该是广义的城市更新的一部分，所以说更新是常态。
不管是深圳市政府主动开展的更新行为，还是通过制订政策而把其他主体也纳入进来的城市更新，政府都是主角，是主导者。
制定城市更新的规则是难度很大的，不能期望规则一步到位，所以更新的规则也要不断地根据形势、经济条件的变化而不断变化和更新。
最后，城市更新的目标一定是多赢，不断完善的城市，会让这个城市内所有的人受益。
（备注：文中所有图片均来源与网络）