打造优质产业空间（二）：从存量优化到品质供给

深圳产业结构的转型升级推动用地结构调整，2005年至今，资源约束倒逼空间转型，城市更新成为存量供给主要途径（图1）。目前，深圳已建立了与城市的发展阶段相匹配的现代产业体系。与传统产业相比，新业态的服务对象、技术手段发生了深刻变化，产业集群的空间形态大相径庭，以高新技术为主导业态对优质产业空间的需求也越来越高。

图1 深圳产业发展历程

至2016年，深圳全市面积1997平方公里，其中建设用地988平方公里，占50%，达到警戒线（图2）。与国内大城市比较，深圳建设用地比例居首。与国际大都市比较，深圳建设用地超过香港、新加坡、伦敦、巴黎等城市（表1）。其中工业用地分散式市域空间上扩散（图3），比例过高，达到30%多（表2）。2012年开始存量土地供给大于新增土地（表3）。依据国际发展趋势，若到2050年减低到5-10%，将提供近200平方公里土地。

图2 1979-2015年深圳市建设用地扩展过程

表1 各城市建设用地比例

表2 2006-2016年深圳市土地供给对比

图3 2016年深圳市工业用地分布

资料来源：中规院《深圳总体规划2016-2040》，2017

城市的发展阶段大致可以分为四个阶段：工业化发展阶段、中心城市发展阶段、国际化城市阶段和全球城市阶段（图4）。前两个阶段主要体现三次产业总量的变化，后两个阶段是城市全球影响力和领导力的提升。深圳现在处于中心城市阶段，未来，将加快推进现代化国际化创新型城市建设，城市将在一个或几个领域具有影响力。

图4 城市发展阶段划分

（一）建立与深圳发展阶段相匹配的现代产业体系

深圳现在处于中心城市阶段，第三产业占主体，与先进制造业形成双轮驱动。虽然目前深圳第三产业比重超过50%，但现代服务业的比重还比较低，应朝着高级阶段发展。首先，消费服务业向高端方向发展，如高端教育、高端医疗等；其次，进一步巩固和发展生产性服务业，特别是针对先进制造业和战略性新兴产业，如研发外包、专业咨询、金融服务等；最后，大力支持创新服务产业的发展，为打造科创中心提供重要支撑。

（二）精准产业定位，打造具有全球竞争力的创新经济体

未来深圳现代产业体系将重点构建以“高、新、软、优”为特征的战略性新兴产业、未来产业、现代服务业和优势传统产业，打造具有全球竞争力的创新经济体（图5）。

图5 深圳现代产业体系

区域协同弱、市域空间资源利用粗放、空间建设滞后于主导产业的发展是深圳现代产业体系发展存在的主要问题。

（一）区域联动弱，板块国际竞争力受限制

在区域上进行产业协同分工是成为全球城市的关键。珠三角每个城市都力大而全的经济体系，不利于区域内要素流动，加大恶性竞争。同时，深圳、广州区域功能过于集聚，迫切需要加强统筹协调。尤其是区域生态环境融为一体，整体质量下降倒逼区域协同。

（二）市域产业空间资源粗放、二元结构明显

深圳产业空间布局具有典型的圈层结构和“二元化”特征，与原来特区划线有很大因果关系。一般国际城市工业用地平均占比15-17%（表3），深圳2014年工业用地占比30%多（表4），达到《城市用地分类与规划建设用地标准》15-30%的上限。另外，土地利用绩效水平与国际相比差异较大（表5），区域发展不平衡（图6）。

表3 世界主要大城市城市建设用地比例（%）

表4 2014年深圳城市建设用地利用现状

表5 深圳地均GDP与世界城市比较

图6 2014年深圳市各区地均工业增加值

资料来源：中规院《深圳总体规划2016-2040》，2017

（三）传统产业存量空间城市更新难度大

深圳共有 900 多个工业园区，面积在 10 公顷以下的占 74%。自发建设、无序布局、品质低下的工业园区，无法满足企业现代化生产的需求。目前，全市工业用地平均容积率1.4（图7）。由于产业转型，新型产业用地，近年审批的普通工业用地容积率在2.5左右，新型产业用地容积率在4.5以上。高容积率下的建筑业态更倾向于办公楼而非标准厂房。改造后原有的生产制造功能被异化为以研发、办公、商业、居住为主的混合功能区，工改工仅占极少的部分（表6），生产制造功能隐形流失。

图7 深圳工业开发强度示意图 

表6 截至2016年已批工改项目情况

资料来源：中规院《深圳总体规划2016-2040》，2017

（四）战略性新兴产业面临空间发展约束

深圳已成为我国高新技术产业化最重要的基地。2016年战略性新兴产业增加值占全市生产总值比重40%。计算机通信设备制造业一枝独秀（表7）。现在，比较严峻的是用地用房成本高企。80年代初期，土地成本不会超过20%。2010年，土地的成本37%，2016年占83%，有高新企业在区域外迁（图8）。

表7 2016年深圳工业内部结构

图8 深圳高新企业区域外迁

资料来源：城PLUS

（五）现代服务业高品质公共空间供给不足

服务业的主要活动是人与人的交往，而城市公共空间恰好满足了这方面的需求。深圳作为设计之都，人文关怀还不够。不少尺度、规模都是从城市角度出发，较少考虑人使用的舒适性。城市商务区供地分散，公共空间格局系统弱。城市公共空间尺度偏大，数量过少（表8）。节点缺乏文化特色，粗放式的大街坊土地开发模式需要优化，城市界面特性不鲜明。

表8 深圳与国际大都市广场密度比较

（六）未来产业空间发展具有不确定性

深圳发布政策支持生命健康、海洋和航空航天三大未来产业（表9）。目前，未来产业与其它产业空间需求共存，而与其关系甚微。本身的相关产业链完整性差，利用形式较为粗放。如：航空航天产业国家级创新空间载体较少，生命健康产业各产业聚集区空间缺少联动，海洋产业缺乏海陆协调发展。

表9 深圳未来产业政策文件

通过对国外高品质产业空间的特征分析（表10），具有以下经验值得借鉴：在城市的的不同经济发展阶段，产业活动以企业为主体，营造生态环保、活力高效、特色形象、科技创新的空间环境是打造优质产业空间的核心内涵（图9）。

图9 优质产业空间的核心内涵

表10 国际典型优质产业空间的特征

如何强化区域协同、优化产业空间结构，为主导产业打造高品质空间是深圳建设全球城市的长远目标。

（一）强化区域协同，分工协作，构筑“大深圳”产业空间体系

树立“精耕都市圈拓展优质空间（图10，表11）、融入区域协同发展空间、面向世界寻找合作空间”的发展理念，建立合理高效的跨区域协调机制，构筑“大深圳”产业空间体系。

图10 深圳都市圈影响范围 

表11 都市圈空间结构特征

资料来源：珠江三角洲全域规划（2014-2020）

（二）结合服务型经济产业升级，优化市域产业空间布局

目前，深圳“总部+研发+生产”的圈层结构以初步形成，高端商务服务积聚在原特区内，制造业和科技创新产业外溢。未来将呈现出放“一心、两湾、四廊、多中心、产业组团、扇形圈层放射网络结构”（图11）。作为珠三角城市群的核心城市，相较香港，未来应结合服务型经济升级调整空间布局，增进国际核心功能，包括国际服务、科技创新、文化康体、门户枢纽等。

图11 深圳产业空间结构示意

（三）精细活化传统优势产业空间资源

优势传统产业园区要增进空间活力要素，促进劳动密集型向技术密集型转型升级。对旧工业区定方向、强引导进行有机更新。如深圳2012年以分区为手段，实现全口径产业与城市的有序匹配。根据《深圳城市更新专项规划（2016-2020）》，对旧城区、城中村，采取综合整治为主、拆除重建为辅，实施以“精细化空间资源整合”为主的城市更新策略。对16个重点区域进行城市精心设计作为深圳区域转型和产业转型的重要承载区（表12）。

表12 16个重点改造区域

（四）多元保障战略性新兴产业创新空间的供给

目前深圳战略性新兴产业竞争力受到牵制的主要原因是缺少核心技术。结合互联网时代创新空间功能结构特征（图12），通过多元空间的供给，满足不同阶段高新企业创新空间需要（表13），使高新制造园区向研发创新区域转型。如三一集团已经获批“工改M0”项目（图13）。该园区的70%为产办用房，包括总部办公，研发办公、中试基地、孵化器、加速器、展示中心、服务中心等；30%为配套，包括公寓、商业及其它。

图12 互联网时代创新空间功能结构特征

表13 不同阶段高新技术企业创新空间和配套设施需求分析

图13 三一集团工改M0用地

（五）品质提升现代服务业公共空间

表14 建立城市公共空间格局系统

图14 建立深圳城市公共空间体系

图15 深圳城市风貌

（六）弹性高效链接未来产业空间发展

通过“结构引导、要素管控”设置弹性空间政策体系，重点解决未来产业不确定的用地性质及发展规模问题（表15）。其区位选址结合各区资源及优势，近远期结合逐步调整，不断完善未来产业链，由产业集聚区向产业小镇、新城转换。以此适应未来产业的空间弹性、滚动和多元的需求。

表15 未来产业“结构引导、要素管控”设置弹性空间体系

30 多年来，深圳主动顺应和引领时代潮流，坚持产业升级和区域转型并举，梯次实现城市发展目标。目前的深圳产业体系的核心是价值链升级与创新服务的发展。通过产业空间从存量优化到品质供给，将率先成为我国生命力强劲、辐射范围广泛的新兴产业增长极和科创新中心。

文章作者 李阎魁

编辑 李皎月